Is dit (nog wel) een goed moment om te starten met beleggen in vastgoed? Kan ik niet beter wachten op de crisis?
Het antwoord op deze vragen is niet eenduidig en is van een veel factoren afhankelijk. Hieronder wordt a.d.h.v. zes factoren toegelicht waar u op moet letten bij het maken van de afweging om in de huidige markt al dan niet te beleggen in vastgoed.
Uw beleggingshorizon: Als we kijken naar de woningprijzen van de laatste decennia (zie figuur) kunnen we zeggen dat het risico op een verlies bij verkoop wordt kleiner naarmate u een langere beleggingshorizon heeft. Lange-termijn-beleggers (>10jr) die in de periode 2006-2008 een beleggingspand hebben gekocht zien inmiddels dat ook zij overwaarde hebben. De korte termijn beleggers (<10jr) die ook in dezelfde periode een woning voor de verhuur kochten om deze vervolgens na 3 tot 8 jaar te verkopen, moesten het doen met een verlies.
Uw financiële situatie: Wanneer u start met beleggen in vastgoed en voor een groot deel afhankelijk bent van deze inkomsten. Kan het zijn dat u door een persoonlijke of financiële tegenslag (overlijden, ontslag, niet betalende huurder, etc.) genoodzaakt bent om uw beleggingspand te verkopen. In dit geval moet u enigszins geluk hebben met de marktsituatie op moment van verkoop. Idealiter bent u niet direct financieel afhankelijk van uw vastgoedbelegging(en) en kunt u zelf het verkoopmoment kiezen.
Focus op direct-rendement: Het is van belang om vastgoed te kopen dat goed rendeert vanuit de huuropbrengsten (direct rendement). Dit geeft u een financiële buffer. Blijkt uiteindelijk dat u de ongelukkige bent en op het hoogtepunt van de markt gekocht heeft? Dan heeft dit vaak geen gevolgen voor uw directe rendement en dus maandelijkse inkomsten. U kunt de verplichtingen naar de bank (rente en aflossing) gewoon blijven voldoen, ook na een eventuele rente-indexatie.
Indirect rendement; Wanneer u bij het aankopen van een beleggingspand juist enkel speculeert op indirect-rendement (waardeontwikkeling) en dus niet of nauwelijks rendement maakt uit de huurinkomsten. Dan is het kiezen van het juiste aankoopmoment de enige manier om rendement te maken. En het is maar de vraag of dit (begin 2019) het beste moment is voor die strategie. Een financiële buffer om rentestijging, wanbetaling of andere tegenvallers op te vangen is er in dit scenario niet of nauwelijks.
Financiering; Een van de grote voordelen van beleggen in vastgoed is de financierbaarheid en het hefboomeffect als gevolg hiervan (rendement maken met geleend geld). Wenst u bij de aankoop van een beleggingspand gebruik te maken van een financiering? Dan kan het zijn dat het verstandig is om (nog) gebruik te maken van het huidige financieringsklimaat. In een goede markt is financieren eenvoudiger en goedkoper (lage rente).
Alternatieven: Wilt u in de toekomst (starten met) beleggen in vastgoed maar vindt u dit niet het juiste moment en u wacht liever op het dieptepunt van een volgende crisis. Dan is het belangrijk om na te gaan of u alternatieven heeft om uw geld de komende jaren anders te laten renderen. Is dit niet het geval dan kost tijd geld. Wachten op het dieptepunt van de volgende crisis duurt kan jaren duren, dit zijn jaren waarin uw vermogen niet of nauwelijks rendeert. Stel; over twee jaar is er een crisis in de woningmarkt, waarbij het net als bij de vorige vijf jaar duurde tot het dieptepunt werd bereikt (2008-2013). Dan zijn dit zeven jaren aan (gemist) direct rendement.
Kortom;
Wilt u starten met beleggen in vastgoed? Of een bestaande portefeuille uitbreiden? Zorg ervoor dat u een lange horizon heeft, een goed renderend object koopt, niet financieel afhankelijk bent van uw vastgoedbelegging en iets conservatiever financiert. Op deze manier verlaagt u het risico en zijn er volop nog mogelijkheden.
Wilt u persoonlijk advies over uw situatie? Neem gerust vrijblijvend contact op.